Green Lease – Definition & Erklärung

Der Begriff Green Lease bezeichnet einen Mietvertrag, in dem Vermieter und Mieter sich über Nachhaltigkeitsziele vertraglich einigen. Anders als beim klassischen Gewerbemietvertrag, der vor allem Miete, Fläche und Nutzungsart regelt, legt der Green Lease zusätzlich fest, wie die Parteien im Betrieb zusammenwirken, um den Energieverbrauch zu senken, Emissionen zu erfassen und ESG-Vorgaben zu erfüllen.

Ausgelöst wird der Bedarf durch das ökonomische Dilemma des sogenannten split incentive: Der Vermieter trägt die Investitionskosten für energetische Verbesserungen, die Einsparungen beim Mieter anfallen. Der Green Lease löst dieses Problem vertraglich – durch Kooperationspflichten, geteilte Daten, abgestimmte Ziele und, in seiner konsequentesten Form, geteilte Kosten.

Green Leasing ist der Strategieprozess, mit dem ein Green Lease entsteht und umgesetzt wird. Während der Green Lease das fertige Vertragswerk bezeichnet, umfasst Green Leasing den gesamten Weg: die Due Diligence des Bestands, die Klauselauswahl, die Verhandlung mit dem Mieter, die Vertragsformulierung und den laufenden Verbrauchsdaten-Austausch im Betrieb.

Im angelsächsischen Raum wird der Begriff green leasingdabei häufig synonym zum Vertragswerk selbst verwendet – in Deutschland hat sich die Trennung zwischen dem Vertragsinstrument (Green Lease) und der Umsetzungsstrategie (Green Leasing) bewährt.

Green-Lease-Klauseln sind die einzelnen Bausteine, aus denen ein grüner Mietvertrag besteht. Sie werden nach ihrem Verbindlichkeitsgrad in drei Abstufungen eingeteilt – eine Systematik, die aus dem britischen Green-Lease-Toolkit der Better Buildings Partnership stammt:

• Hellgrüne Klauseln sind in der Regel nicht rechtlich bindend. Sie formulieren Absichten, fordern begrenztes Engagement und beschränken sich häufig auf Energieeffizienz.
• Mittelgrüne Klauseln begründen echte Pflichten, ohne den Parteien unangemessene finanzielle Lasten aufzuerlegen – typischerweise Mess-, Berichts- und Abstimmungspflichten.
• Dunkelgrüne Klauseln sind konkret, rechtlich bindend und verlangen ein erhebliches Maß an Verpflichtung, etwa zur Investition oder Kostenübernahme.

Typische Themenfelder sind Verbrauchsdatenaustausch, Energieeffizienz, Wasserverbrauch, Abfalltrennung, Bezug erneuerbarer Energien, Biodiversität und Kreislaufwirtschaft. In der deutschen Praxis unterliegen formularmäßig gestellte Klauseln zudem der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, weshalb gerade dunkelgrüne Verpflichtungen sorgfältig ausbalanciert werden müssen.

Rein vertraglich ist der Green Lease freiwillig. Der wirtschaftliche Druck kommt aus der EU-Regulierung: Die CSRD-Berichtspflichten, die EU-Taxonomie und die Offenlegungsverordnung zwingen institutionelle Immobilieninvestoren, die Nachhaltigkeit ihrer Portfolios zu belegen. Da die Emissionen der Mieter bei gewerblichen Immobilien als indirekte Emissionen der Wertschöpfungskette (Scope 3) beim Eigentümer anfallen, wird der Mietvertrag zum Datenkanal – ohne mietvertragliche Grundlage fehlen dem Eigentümer schlicht die Verbrauchswerte.

Wer Green Lease sagt, sagt heute also auch ESG-Lease. Die Weiterentwicklung vom rein ökologischen Instrument zum integrierten ESG-Vertragswerk hat der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) 2024 mit der Publikation Green Lease 2.0 – vom grünen Mietvertrag zum ESG Lease systematisiert.